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Venezuela - 22 de Abril del 2018  
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  Precio de alquiler de una habitación pasó de Bs 35 mil a 700 mil en un año
Venezuela  /  Por precaución los propietarios solicitan hacer contratos a nombre de una firma jurídica.

Que Caracas sea la ciudad menos asequible para alquilar vivienda, según el índice Bloomberg Global City, no le sorprende a Marco Zárraga, quien desde enero de 2018 no consigue un alquiler en el este de Caracas por debajo de los 100 dólares. La realidad económica se impone sobre la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que rige esta materia desde 2011, y que prohíbe arrendar en moneda extranjera.

Desde 2012 no se actualiza el valor por metro cuadrado a pesar de la inflación. Los contratos se hacen al margen de la ley, no son escritos, sino orales y priva la buena fe. En febrero de 2017, alquilar una habitación en La Pastora, San Agustín, Quinta Crespo o Candelaria costaba Bs 35 mil. Un año después arrendar un cuarto en La Pastora, cerca del TSJ, cuesta Bs 700 mil, 950 mil en San Bernardino y en una residencia de estudiantes en Prado de María, cerca de la UCV, piden 900 mil. En un año, los precios registraron incrementos que oscilan entre 1.900% y 2.400%. Desde el 1° de marzo, el salario mínimo integral se ubicó en Bs. 1.307.646.

En municipios como El Hatillo, Chacao y Baruta las tasas de alquiler de una habitación con baño se ubican entre 25 y 30 dólares. Por un anexo en Prados del Este de 90 metros piden Bs 30 millones (138 dólares) y arrendar un apartamento de una habitación en El Rosal ronda los 200 dólares.

El mercado es reducido y ofrece muy pocas opciones para quienes tienen niños y mascotas. La mayoría de los arrendatarios buscan parejas o personas solteras. Aquiles Martini, expresidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, recuerda que la Ley de Arrendamiento no proporciona seguridad jurídica a los propietarios.

Por precaución muchos solicitan hacer el contrato a nombre de una firma jurídica y algunos propietarios de apartamentos prefieren arrendarlos para oficinas. Otros ofrecen la llamada habitación compartida, la forma más factible que han encontrado universitarios, profesionales o personas del interior para tener un techo.

Sectores populares como Las Minas de Baruta, algunos barrios de Petare, El Pedregal y La Cruz en Chacao y El Calvario en El Hatillo se han convertido en lugares demandados para arrendar viviendas.

Miles de demandas de desalojo están paralizadas. Entre las razones, Teresa Borges, abogado inmobiliaria, señala que faltan refugios temporales y defensores públicos, y que los juicios en materia inquilinaria pueden tardar hasta un año para fijar una audiencia. Agrega que en la actualidad hay cinco leyes que regulan el tema del arrendamiento cuando debería existir solo una. Propone despolitizar el área de alquiler de viviendas y establecer medios externos de solución de conflictos sin llegar a los tribunales.

DELIA MENESES

Berlín: el tope al precio del alquiler no ha funcionado

Bundestag / Wikimedia commons
Alemania  /  El mercado inmobiliario en Alemania vive un 'boom' sin precedentes. Los alquileres suben con fuerza especialmente en las grandes ciudades al calor de la buena situación económica y de los tipos en mínimos. La situación está llegando a crear problemas de acceso, especialmente entre los jóvenes, en núcleos como Múnich, Berlín, Fráncfort y Hamburgo. Y las medidas del Gobierno para enfriar el mercado como conceder subvenciones e impedir que los alquileres suban más de un 10% en zonas concretas no han tenido el efecto deseado y están a la espera de que se pronuncie el Tribunal Constitucional.

Pero ¿por qué se han visto obligados a intervenir en el mercado del alquiler? La respuesta está en que la fortaleza económica de la primera potencia europea está impulsando la demanda y, con ella, los precios. La locomotora germana avanza a velocidad de crucero. Ha crecido en 13 de los últimos 14 ejercicios, mientras el mercado laboral encadena ya una década de máximos anuales de población empleada con una tasa de paro por debajo del 6% y bajando. Además, los salarios y las pensiones están subiendo con alegría y batiendo a la inflación.

Alentado por esta fortaleza económica, y con los tipos de interés en la eurozona en el 0%, el mercado inmobiliario alemán lleva ya varios años de creciente dinamismo. Algunos expertos hablan incluso del riesgo de burbuja y el propio Bundesbank reconoce que hay especulación, aunque en su último informe no percibe excesos crediticios y habla de riesgos limitados.
El precio en las grandes ciudades

El buen momento económico que vive Alemania está detrás de la subida del precio del alquiler, que avanzó un 2,1% de media el año pasado (tres décimas más que en 2016), según la Federación Alemana de Inquilinos.

Según el Índice de Arriendos del instituto de investigación F+B, la ciudad alemana más cara para alquilar es Múnich: en su área metropolitana, el m2 cuesta un promedio de 10,22 euros (sin incluir gastos de comunidad, que en las grandes ciudades suelen incluir la electricidad, la limpieza, los seguros, la jardinería, el impuesto de basuras e incluso las máquinas quitanieves).

Stuttgart sería la segunda (9,92 euros/m2 en el área metropolitana) y entre los grandes municipios destacan Hamburgo (8,43), Düsseldorf (8,26), Fráncfort (8,07) Berlín oeste (7,08) y Berlín este (6,40). No obstante, en el centro de las principales ciudades germanas el precio del alquiler a cierre del año pasado superaba cómodamente los 12 euros por m2.
Las medidas contra el alquiler desbocado fracasan...

El Gobierno liderado por Angela Merkel, consciente de la subida de precios que está viviendo la vivienda, ha puesto en marcha una serie de medidas para evitar el recalentamiento del mercado. En los últimos años, la Administración ha empezado a invertir más en vivienda social, pero según la Federación Alemana de Inquilinos hace falta una auténtica "ofensiva" en este ámbito. Según sus cálculos, hacen falta un millón de viviendas de este tipo y se deberían construir unas 80.000 al año para atajar las subidas de precios.

En Berlín, una de las ciudades con más problemas, las autoridades iniciaron en 2016 un programa para promover la construcción de vivienda social. Dotado con 64 millones de euros anuales, esta medida pretende que los alquileres de 1.000 nuevas viviendas cada año tengan una subvención de 6-7 euros/m2.

Sin embargo, la medida estrella del anterior Gobierno (2013-2017) en este ámbito fue el llamado ‘freno de los alquileres’. Se trata de un sistema que limita las subidas de los nuevos contratos al 10% del alquiler medio de la zona en la que se encuentra la vivienda. Pero la normativa, que entró en vigor en junio de 2015, contenía ciertas excepciones. Sólo podía aplicarse en los contratos nuevos, en zonas con un mercado inmobiliario clasificado como "tenso" y si la vivienda no se había reformado. Por otro lado, se tomaron medidas que penalizaban s los propietarios de pisos vacíos.

El freno de los alquileres, una medida propugnada por los socialdemócratas que gobernaban en coalición con el partido conservador de Angela Merkel, ha tenido sus luces y sombras. Diversos estudios publicados en los últimos meses han atestiguado que la normativa no ha conseguido atajar el galope de los precios.

Partidos políticos y ONG han denunciado que el freno no ha cumplido su objetivo y han exigido mejoras urgentes…, y no han sido los únicos. Pasados dos años de la entrada en vigor de esta medida, la Federación Alemana de Inquilinos determinó que no había funcionado. Su presidente, Franz-Georg Rips, tachó de "insatisfactoria" la acción del Ejecutivo alemán para frenar las subidas de los alquileres. A su juicio, el cálculo de los precios medios se basa en datos obsoletos, la posibilidad de tomar acciones legales contra el propietario es farragosa y la descripción de las excepciones permite un alto grado de arbitrariedad. Según sus estimaciones, en Berlín, Hamburgo, Fráncfort y Múnich entre el 66% y el 95% de las ofertas de pisos de alquiler estaban entonces por encima del máximo fijado por ley.
... Y llegan al Constitucional

Las dudas sobre el ‘freno a los alquileres’ no solo invaden a inmobiliarias y propietarios, sino que también ha llegado al terreno legal. La Audiencia de Berlín puso en cuestión su constitucionalidad el pasado septiembre y, a raíz de una querella entre un propietario y un inquilino, preguntó al Tribunal Constitucional Federal sobre la legalidad de esta medida. Según su argumentación, la medida trata de forma diferente a personas que viven en zonas distintas de una ciudad, rompiendo el principio de igualdad de la carta magna. El Constitucional debe ahora fallar al respecto.

Ahora, y tras aceptar a trámite la demanda, “el tribunal debe decidir tan pronto como sea posible si el freno del precio del alquiler viola la Ley Básica”, recuerda Jürgen Michael Schick, presidente de la asociación inmobiliaria IVD.
La picaresca pone la puntilla a los precios

A pesar de que la mayor economía europea proyecta al exterior una imagen de rigurosidad y cumplimiento, la picaresca y el fraude también se dan en su mercado inmobiliario. Algunas grandes empresas controlan cientos de pisos de alquiler en las grandes ciudades y, en ocasiones, pretenden imponer condiciones muy desventajosas -si no ilegales- para los inquilinos.

Por ello, ni consumidores ni inversores suelen fiarse, a no ser que vayan de la mano de un experto en la materia. ¿Y de cuánto dinero estamos hablando? Los agentes inmobiliarios -mediadores casi imprescindibles en Alemania- cobran del inquilino medio mes por las gestiones. Un coste al que se suman las fianzas (Kaution), que rondan habitualmente los tres meses de alquiler, y a una tasa extra denominada Provision que se está extendiendo: equivale a uno o dos meses de alquiler y no se devuelve al término del contrato.

De todo el país, donde más rápidamente están subiendo los alquileres es en el norte y en el este, que son las zonas menos desarrolladas, y por supuesto en ciudades como Berlín, cuyo éxito está atrayendo a personal cualificado de fuera está azuzando el mercado, generando un intenso y controvertido proceso de gentrificación. La capital es, de hecho, la ciudad favorita de Europa para la inversión inmobiliaria de los últimos años, un título que ha llevado aparejado una presión adicional sobre los precios.

"Una oferta de trabajo atractiva conlleva una demanda de vivienda, el mercado inmobiliario se estrecha e impulsa unos alquileres ya de por sí en ascenso", explica Bernd Leutner, gerente de F+B. En la capital, agrega, las rentas tanto de casas antiguas como de nueva construcción "han crecido claramente por encima de la media".

Además, la Federación Alemana de Inquilinos vaticina que la tendencia al alza está lejos de tocar techo y prevé encarecimientos cercanos al 5% en los próximos años, tasas que en las grandes ciudades podrían alcanzar el 10%.

Con todo, y a la vista de las ampollas que ha levantado la regulación y de los nulos frutos que han dado sus límites a los precios, todo apunta a que Alemania no es un ejemplo a seguir en materia de alquiler.

Antonio Martínez
 
 

No sólo en España: el 'boom' turístico dispara el sector inmobiliario en Portugal y desplaza a sus ciudadanos

Vecinos de Lisboa ante los anuncios de una agencia inmobiliaria. REUTERS
España  /  El boom turístico provoca el desplazamiento de los ciudadanos urbanos en Portugal

Los alquileres en Lisboa y Oporto aumentaron 26% durante 2017.

Durante los últimos años Portugal se ha beneficiado de un boom turístico que ha contribuido a la notable recuperación económica de su economía tras años de crisis. No es casualidad que el país vecino haya cerrado 2017 simultáneamente registrando un aumento del PIB del 2,7% - su mayor crecimiento desde el año 2000- y batiendo récords de número de turistas recibidos -más de 21 millones de visitas-.

Gobernantes nacionales y locales celebran la bonanza económica del turismo, pero a pie de calle crece el descontento de los portugueses con el impacto directo del sector sobre el mercado inmobiliario. La demanda de los extranjeros -y el descontrol gubernamental de los alojamientos turísticos- ha hecho disparar los precios en las principales ciudades del país, provocando un éxodo urbano de nativos que muchos califican de "desplazamiento forzoso".

Según los últimos datos de Eurostat, en 2017 Portugal registró la tercera mayor subida de precios de casas de la Eurozona: mientras que en el resto de la zona euro el aumento fue de entre 4,1 y 4,6%, en tierras lusas los precios subieron un 10,4%. El incremento se notó en las zonas costeras donde se concentra el turismo: en Lisboa, Porto, Sintra, Cascáis y Vila Nova de Gaia los precios de venta subieron un 12%, mientras que los alquileres aumentaron un 26%.

António Frias Marques, presidente de la Asociación Nacional de Propietarios, achaca la dramática subida de precios a la especulación. "Lisboa y Oporto están de moda, y especuladores extranjeros compran edificios enteros que convierten en AirBnb's. Se aprovechan de la falta de regulación del alojamiento turístico para montar hoteles de facto sin cumplir con los requisitos de calidad y seguridad".

Mientras que los precios aumentan, los bajos salarios de la mayoría de los ciudadanos lusos siguen iguales. Portugal es el país de la Eurozona con la menor diferencia entre el salario mínimo -recientemente elevado a los 580 euros- y el salario medio -que ronda los 850 euros después de impuestos -. En algunos sectores -como, precisamente, el del turismo, donde la media salarial no supera los 547 euros- los rendimientos son inferiores al salario mínimo interprofesional.

El economista Nuno Teles, del Observatorio de Crisis y Alternativas del Centro de Estudios Sociales de la Universidad de Coimbra, explica que la situación está provocado el desplazamiento dramático de la población urbana. "En los años 80 la gente se mudaba al extrarradio voluntariamente para comprar casas propias, pero ahora se van al no conseguir pagar los precios de la urbe. La inversión extranjera se concentra en el centro, pero el efecto contagio se nota en los precios hasta en los suburbios".

Teles afirma que los especuladores han hecho uso de legislación aprobada durante la época de la Troika que retiró derechos a los arrendatarios y fortaleció la posición de los propietarios con el fin de dinamizar el sector inmobiliario. "En vez de creer más posibilidades de arrendamiento, lo que ha hecho es facilitar el desahucio de los más vulnerables y la conversión de las propiedades en pisos turísticos con alquileres inaccesibles para los portugueses".

Para el economista el interés de los especuladores se entiende, pero la complacencia del poder político resulta menos comprensible. "Puede que tengan miedo de tocar el motor de la economía, pero sorprende que no tomen medidas ante lo que parece ser una burbuja especulativa, como la que se vio en España hace unos años. El mercado exterior impredecible y eso es muy peligroso".

"Además, este modelo tiene un preocupante impacto social. Las clases populares que han dado identidad a Lisboa y Oporto son las que ahora están siendo expulsadas para que turistas ocupen sus casas tradicionales y vivan sus fantasías costumbristas durante unos días. ¿Seguirán viniendo los turistas cuando en esos barrios sólo convivan con otros extranjeros?"

AITOR HERNÁNDEZ-MORALES
Lisboa


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