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Venezuela - 28 de Abril del 2017  
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Afirman que la "construcción está paralizada en más del 90%"

Presidente de la Cámara Venezolana de la Construcción, Juan Andrés Sosa Branger
Venezuela  /  El presidente de la Cámara Venezolana de la Construcción, Juan Andrés Sosa Branger, afirmó que el sector se encuentra en su peor momento histórico.

El presidente de la Cámara Venezolana de la Construcción, Juan Andrés Sosa Branger, afirmó que el sector se encuentra en su peor momento histórico, “la construcción está paralizada en más de un 90%“, así como también las empresas básicas, “expropiadas por parte del Estado“, tales como Sidor, que está trabajando a menos del 6% de su capacidad y las cementeras a menos del 40% .

Asimismo, puntualizó que la Banca está diezmada, es decir, que “representa un décimo de lo que era en 2011 producto de las devaluaciones sucesivas” y que tenemos un poder adquisitivo que “hemos perdido a pasos agigantados“, reseñó Fedecámaras Radio.

Por su parte, comentó que un ente gremial como la Cámara Venezolana de la Construcción, no puede abstenerse de pronunciar su opinión en una situación como la que vive el país en estos momentos, por lo que refiere que las recientes sentencias emitidas por el Tribunal Supremo de Justicia, “se excedieron de sus límites y funciones y violentaron la separación de los poderes y el orden constitucional“, lo que según Sosa, “trae más desconfianza al país y menos inversión“, condiciones básicas para el sector que representa.

Un modelo equivocado

Imagen de archivo de viviendas en construcción. EFE/Archivo EFE
España  /  Reflexiones críticas sobre la política de vivienda en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México.

La Zona Metropolitana de la Ciudad de México, con una población que supera la cifra de 21 millones de habitantes, ha padecido a lo largo de los últimos 15 años una profunda reestructuración social y territorial. Entre otros factores, se explica por la expansión periférica de conjuntos habitacionales de ‘vivienda de interés social’. El ejemplo de tres municipios que concentran más del 60 por ciento de la construcción de vivienda en estos años, Huehuetoca, Zumpango y Tecámac, ubicados entre 50 y 75 kilómetros de distancia del centro de la ciudad, sintetiza el modelo empleado.

Solamente desde 2005, las autoridades municipales dieron luz verde para la urbanización de 134 conjuntos habitacionales. En ellos se autorizaron 289.000 viviendas, abarcando una población de aproximadamente 1,3 millones de habitantes[i]. La práctica totalidad de esas viviendas consiste en casas unifamiliares prefabricadas y de baja calidad, de un tamaño de 30 a 45 metros cuadrados para un promedio de 4,5 habitantes por vivienda. Se dirigen únicamente a hogares con ingresos medio-bajos y se comercializan mediante el apoyo de créditos otorgados por dos entes de dominio público, el INFONAVIT y el FOVISSTE[ii]. Ambas entidades recaudan sus fondos por una aportación obligatoria sustraída de los sueldos de empleados públicos y privados con un contrato laboral formal.
La economía política de la expansión periférica

Cabe señalar que en la Ciudad de México el 60 por ciento de la población trabaja en la informalidad, es decir, quedando a priori excluida de los mecanismos de provisión de créditos para la vivienda de interés social. Por ende, el modelo empleado no se dirige a los que menos ingresos y mayor necesidad de una vivienda digna tienen. A contrario, se benefician en primer lugar los hogares con ingresos que superan tres veces el salario mínimo[iii], cuyo monto asciende actualmente a aproximadamente 90 dólares mensuales.

Solo ellos reúnen los criterios de solvencia para el pago de un crédito de duración de 15 a 25 años, a tasas de interés de entre un 9 y 12 por ciento anual. A cambio, se les entrega una vivienda en propiedad cuyo precio oscila entre 15 y 30 mil dólares. Desde una perspectiva económica, el esquema empleado implica una inmensa expansión del mercado de vivienda en propiedad, ya que los hogares beneficiarios no tendrían solvencia económica suficiente para conseguir créditos en el mercado privado.

Además, los propios créditos se han vuelto un objeto de especulación financiera. Una serie de cambios legislativos a principios de los 2000 permitieron al INFONAVIT y FOVISSTE vender los créditos otorgados a inversionistas como Fondos de Pensiones u otros vehículos de inversión en el mercado financiero internacional, un proceso denominado en la literatura especializada como ‘titulización’. Sin embargo, el riesgo de impago de las hipotecas es respaldado por una garantía estatal de la Sociedad Hipotecaria Federal. Esto significa un traslado directo de los intereses generados por los créditos a inversionistas institucionales, mientras que la totalidad del riesgo de la operación es asumida por el Estado Mexicano.

Otro aspecto del modelo de vivienda de interés social consiste en la concentración masiva de la actividad constructora y comercial en pocas empresas, creando oligopolios. En los municipios de expansión inmobiliaria, las tres empresas de mayor peso tienen una cuota de mercado del 70 a 90 por ciento. Por lo demás, el mercado se reparte por municipios: En Tecámac, la empresa Sadasi concentra sus actividades, mientras que en el municipio colindante Zumpango la constructora Casas Geo acapara el 70 por ciento del total de las viviendas. Siendo la construcción de vivienda de interés social un negocio extremadamente seguro por las garantías de pago que otorgan los actores estatales, cabe señalar que mediante las cuotas de mercado observadas es posible percibir la existencia de unos mecanismos en claro detrimento de los contribuyentes que financian las obras.
La transformación del territorio de la periferia y la falta de infraestructura

Sin embargo, la construcción de cientos de miles de viviendas en los municipios periféricos causa una serie de problemas adicionales. Las urbanizaciones, al ser un mero objeto especulativo de las empresas inmobiliarias, carecen en su gran mayoría de la necesaria infraestructura para gestionar esa expansión:

El número de colegios es deficiente, no existen hospitales ni centros médicos cercanos, y los espacios públicos tienen un aspecto deplorable.
El territorio urbanizado carece de conexiones viarias eficientes con capacidad de conectar con la ciudad, y el transporte es inapropiado, caro e inseguro.
No hay fuentes de trabajo que pudieran absorber a la nueva población, y tampoco existen suficientes instalaciones de comercio de proximidad.

Todo ello implica que la vida en los conjuntos habitacionales de la periferia sea más cara, más insegura y más espinosa para garantizar la reproducción económica y social de la población. El territorio queda poco cohesionado y sin capacidad de satisfacer las necesidades reales de los habitantes.
Las consecuencias sociales de la vivienda periférica

A raíz de la expansión urbana, se ha visto patente la complejidad de la vida diaria para los nuevos habitantes. Para llegar a los lugares céntricos en los cuales la mayoría de la población acude para trabajar, los pobladores se ven obligados a destinar habitualmente entre dos y tres horas por trayecto, es decir entre cuatro y seis horas diarias. Además, las viviendas son tan pequeñas que no permiten la más mínima privacidad en el desarrollo de la vida cotidiana. La calidad insuficiente de las construcciones implica lidiar habitualmente con problemas como la filtración de aguas pluviales. Se reporta una infinita cantidad de robos y una inseguridad generalizada por la ausencia de control policial, y en caso de urgencias médicas se tarda hasta dos horas en llegar a un hospital.

A consecuencia, existen diferentes estrategias de adaptación. Muchos hogares modifican de manera ilegal sus viviendas y construyen segundos y terceros pisos para ampliar la superficie de espacio habitable. Otros simplemente renuncian a sus viviendas y vuelven a casas de familiares en lugares más céntricos. El problema del abandono es sustancial, ya que en algunas urbanizaciones hasta el 30 por ciento de las viviendas están desocupadas, con el consiguiente desaliento generalizado que se percibe en las calles. A pocos años de su construcción, se observa una gran cantidad de viviendas con las ventanas rotas, puertas invadidas e instalaciones básicas saqueadas, y en otras se observa la invasión ilegal por otros moradores. Las autoridades cierran sus ojos para hacer pasar desapercibidos los problemas cada vez más acuciantes.

Cabe señalar que lo descrito no es un fenómeno aislado ni resultado de un castigo para las clases populares. Más bien, se trata de las consecuencias sociales de un modelo territorial y de construcción de hábitat plenamente intencionado que únicamente responde a los intereses de las empresas inmobiliarias y el sector financiero.

La población destino de las viviendas no ha elegido el lugar de radicación de sus hogares. En la gran mayoría de los casos, les ha sido asignado un crédito para una vivienda en propiedad en un lugar concreto, sin capacidad de elección alguna. Sin embargo, la ubicación de las fincas y sus carencias estructurales implican una merma considerable en la calidad de vida. Mediante el modelo perseguido, se satisface, si bien con enormes deficiencias, la necesidad de un techo de cientos de miles de hogares. Sin embargo, se desposee a los pobladores de la integración social y territorial necesaria para desarrollar una vida digna.

En conclusión, consta un modelo equivocado en términos de justicia social y espacial. Mientras que los habitantes han padecido una pérdida en su calidad de vida, las empresas constructoras y el sector financiero ha quedado como el ganador indiscutible de un modelo que ha pervertido el propio término de vivienda de interés social.

[i] Según datos obtenidos de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Metropolitano del Estado de México.

[ii] Constituidos como fondos de vivienda para los trabajadores asalariados. El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) con cobertura para los trabajadores del sector privado. Mientras que el Fondo para la Vivienda del Instituto de Seguridad Social para los Trabajadores del Estado (FOVISSTE) destina los créditos para los trabajadores del sector público.

[iii] Actualmente el FOVISSTE continua adjudicando créditos según veces salario mínimo, mientras el INFONAVIT utiliza la Unidad de Medida y Actualización (UMA).

Michael Janoschka es investigador en la Escuela de Geografía de la Universidad de Leeds, Reino Unido, y coordinador científico de CONTESTED_CITIES.

Luis Salinas es investigador en el Instituto de Geografía de la Universidad Nacional Autónoma de México, y coordinador del nodo de CONTESTED_CITIES en la Ciudad de México.
 
 

Mercado country: planes para comprar a largo plazo

En San Isidro. Para la compra de departamentos, Arboris ofrece los plazos de financiación más extensos: 25 por ciento de anticipo y el saldo en 240 cuotas.
Argentina  /  El reciente lanzamiento de los créditos hipotecarios y el éxito del blanqueo provocaron cambios en la oferta de lotes y propiedades. Ya hay financiación en 120 y 240 cuotas y se espera un aumento en las operaciones.

Los planes de pago se han convertido en la vedette del mercado inmobiliario. Si bien siempre fueron utilizados como una herramienta útil para optimizar las ventas, fueron cambiando en función de la coyuntura economía del país. Así hubo momentos donde el largo plazo le ganaba al corto o viceversa. Hoy los planes de pago cuentan con viento a favor y de a poco se observa que a los planes de corto plazo (24 a 36 cuotas) se suman propuestas superadoras que oscilan entre los 80, 100, 120 y, en algunos caso, hasta alcanzan las 240 cuotas.

¿Los motivos de este cambio? Fundamentalmente, porque una financiación extensa permite que las cuotas sean más accesibles e inclusive similares al monto de un alquiler. Además, con estas propuestas los desarrolladores salen a competir con los créditos bancarios, con plazos menores pero también con menos requisitos para la adjudicación.

El anticipo es uno de los aspectos clave de los planes de pago. Esta variable crece y es variada: las propuestas oscilan entre el 30 y 60 por ciento y hay opciones que cubren el cien por ciento de la operación. Las cuotas, en tanto, se ajustan con el índice de la Cámara Argentina de la Construcción o por UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), que ajusta por la variación del índice de precios. Los contratos se realizan en pesos o en dólares; en este caso, en general, sin interés.

“Los préstamos para viviendas vienen en alza, aunque se está a la espera en una reforma impositiva inminente, que reduciría aún más el monto de cada cuota”, comenta Flavia Santillán, gerente de Marketing del Grupo Haras del Sur. Santillán agrega que además, “el éxito del régimen de exteriorización de capitales se está notando y se sentirá aún más, a partir de ahora. Ambos son dos motores clave para que el sector se recupere”.

¿Cómo recibió el mercado el anuncio de las nuevas líneas de crédito a largo plazo que ofrece la banca en general? En principio, inyectó una alta dosis de expectativa. Para Ignacio O’Keefe, director de la inmobiliaria homónima, reactivará las ventas, en especial “el mercado de viviendas usadas que manejen precios de hasta US$ 150.000. En los últimos años fue el sector más perjudicado, con valores estancados, por lo que estimamos que con el tiempo su precio se irá incrementando hasta igualar a los productos en pozo”, señala.

En cuanto a las comparación entre los créditos bancarios y los privados, “lo que cambia es el plazo: mientras un desarrollador habla de 36 cuotas promedio, los bancos ofrecen 240 y hasta 360. También hay desarrolladoras con más plazo, pero al estar integradas con financieras las tasas son exponencialmente más altas”, asegura Rodrigo Vila, gerente de Ventas de Vizora Desarrollos Inmobiliarios. Sin embargo, el mercado country cada vez son más los emprendimientos que suman largo plazo, como por ejemplo Arboris (planes de 240 cuotas) y Terralagos y Terravista planes de 120 cuotas).

Para Alejandro Mazzei, de la inmobiliaria homónima, “la principal diferencia estará dada por la tasa y el índice de variación que implemente cada sector. Cuál es el más conveniente para cada comprador dependerá de sus necesidades, posibilidades y opciones”.

Actualmente, la demanda en el mercado country está enfocada en las cuotas, aunque también conviven los descuentos por pago al contado. “El público busca cuotas más accesibles y al mayor plazo posible; por eso desde nuestra desarrolladora lanzamos un nuevo plan que consiste en ofrecer hasta 84 cuotas fijas en dólares, donde se podrá financiar parte del valor de la unidad más allá de la fecha de entrega de posesión de la misma. Con un anticipo del 35 por ciento, más un refuerzo del 10 por ciento y hasta 84 cuotas fijas en dólares, o si el comprador así lo prefiere, en pesos actualizable por la Cámara Argentina de la Construcción”, detalla Gonzalo Monarca, presidente de la desarrolladora homónima.

Las líneas de créditos hipotecarios también llegaron a los productos country. “Cerca de la mitad de las nuevas consultas que nos están llegando son por este tipo de créditos; de hecho ya empezamos a concretar operaciones”, detalla Horacio Benvenuto, gerente general de Izrastzoff Agentes Inmobiliarios, quien acota que “efectivamente, no sólo estamos convencidos de que los créditos hipotecarios reactivan las ventas del sector y generan un entusiasmo que antes no existía, sino que también pueden producir una suba en el precio de venta de las propiedades”.

Un dato importante para tener en cuenta es considerar si lo que se está comprando es un lote, una casa terminada o a construir. “Algunos planes bancarios de financiación requieren para la construcción de la vivienda que el lote esté totalmente pago, por eso las desarrolladoras implementaron nuevas modalidades para poder pagar el lote, para que el usuario pueda conseguir el crédito y luego construir su casa”, sostiene Juan Carlos Oddino, desarrolladora de Haras del Sol, en Pilar.

La financiación a largo plazo amplía las expectativas. “Siempre la reactivación en la compra venta de inmuebles trae un buen coletazo para todos; que arranque la rueda es buenísimo y el efecto sobre nuestros proyectos se nota. Por ejemplo, la semana pasada lanzamos y suscribimos en sólo 48 horas los 227 terrenos del barrio San Juan Chico, ubicado en Hudson”, comenta Luciano Anganuzzi, director de Proyecto de la desarrolladora Eidico.

¿Los productos financiados son más caros? En algunos casos el precio es mayor por el costo financiero total. “En los desarrollos terminados, con posesión inmediata, sí. En los proyectos financiados en etapa de pozo, no”, sostiene Benvenuto.

Precios y datos útiles

Arboris. Departamentos: desde US$ 185.000, de uno a tres ambientes con dependencias. Plan: 25 % de anticipo y el saldo un 240 cuotas ajustables por UVAS. 4898-8300 y 153736-6863.

Canning Village. Lotes: $ 500.000, de 650 metros cuadrados. Anticipo del 30 %, tres refuerzos del 7 % y 42 cuotas. 3972-8879.

Condominios del Lago. Hudson. Departamentos a partir de $ 1.700.000, de dos a cuatro ambientes. Anticipo del 35 por ciento y saldo en 24 cuotas. 02229-45-5003.

El Campo. Cardales. Lotes: $ 535.843, de 1.100 m2. Anticipo: 30 % saldo en 42 cuotas más refuerzos. 4554-9398.

El Naudir. Lotes: $ 801.709, de 1.000 m2. Plan: 15 % de anticipo y el saldo en 24 cuotas más cuatro refuerzos. 4554-9398.

Haras del Sol. Pilar. Lotes: $ 740.000, de 1.500 a 3.000 m2. Casas: US$ 240.000. Anticipo: 15 % y el saldo en 100 cuotas. Casas: 25 % de anticipo y 120 meses. 5217-7735.

Haras del Sur. La Plata. Lotes: US$ 58.800, 1.000 m2. Anticipo del 25 % y 65 cuotas. Condominios: 40 % de anticipo y 30 cuotas. Casas: 50 % de anticipo y 24 cuotas. 0800-555-42727.

Haras San Pablo. General Rodríguez. Lotes: US$ 48.200, 1.600 m2. Anticipo: 15 % y 60 cuotas en dólares. 15-4993- 7683.

La Reserva Cardales. Campana. Lotes a US$ 87.000, d de 800 m2. Plan: 40 % al boleto y 36 cuotas. Plan 60: lotes desde US$ 97.000, con 40 % al boleto y el saldo en 60 cuotas. 0800-888-2424.

Lagoon Pilar. Lotes: US$ 75.000. Departamentos: entre US$ 100.000 y US$ 500.000. Plan: anticipo del 35 %, refuerzo del 15 % y saldo en 36 meses. 0230-4530503 y 4500-1800.

Pasionaria Martínez. Departamentos: entre US$ 200.000 y US$ 530.000. Plan: anticipo del 35 %, refuerzo del 15 % y saldo en 36 meses. 4500-3700.

Predegales de San Vicente. Lotes: desde$ 189.000, de 360 a 700 m2. $60.000 de anticipo y 48 cuotas. 4293-4400.

Prados del Oeste. Lotes: US$ 44.135, de 800 m2. Anticipo: 25 % y saldo en 60 cuotas. 0230-4534040.

Robles de San Vicente. Departamentos: $ 705.560, de 30 a 56 m2. Cien por ciento en 120 cuotas. 5075-0377.

Terralagos. Canning. Lotes. $ 1.350.000, 800 metros cuadrados. Anticipo: 30 por ciento y el saldo en 120 cuotas en UVAS. 4328-5363.

Terravista. General Rodríguez. Lotes: US$ 112.000, 1.000 m2. Anticipo: 30 % y saldo en 120 cuotas. 0230-4534040.

Terrazas del Lago. Hudson Park. Unidades desde $1.650.000, desde 46 metros cuadrados. Anticipo del 35 % y el saldo en hasta 36 cuotas en pesos ajustadas. 02229-45-5003.
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Expo Cima Maracaibo 2017
  • Fecha: 15/06/2017 al 18/06/2017
  • Organizado por: Revista CIMA
  • Tipo: Exposición
  • Lugar: Hotel Intercontinental Maracaibo
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