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Venezuela - 06 de Diciembre del 2016  
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Escasez de insumos complica mercado inmobiliario en la Isla de Margarita

Foto: El Sol de Margarita
Venezuela  /  El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Carlos Alberto González, aseguró que una de las principales dificultades que encuentra ese sector en Margarita es la falta de los materiales esenciales para la construcción de proyectos para el mercado primario, reseña El Sol de Margarita.

González, quien estuvo en la Isla para juramentar la nueva directiva de la Cámara Inmobiliaria de Nueva Esparta, la cual quedó presidida por Carolina Flores para los próximos dos años, afirmó que ese sector lleva 25 trimestres en “caída libre” y no se vislumbra una recuperación en el corto o mediano plazo.

Admitió que pese a todo eso, el mercado inmobiliario insular había mantenido ciertas ventajas con el resto del país, pero actualmente la oferta en el mercado primario y secundario es inexistente, al igual que los inmuebles para arrendamiento.

A eso se suma la falta de confianza y seguridad jurídica, lo cual aleja a los inversionistas, aunque no duda que Margarita será una de las zonas con más pronta recuperación en caso de cambios a nivel económico, pero más rápido con cambios políticos, según expresó González.

“El escenario inmobiliario de este año es dramático en todo el país”, expresó al solicitársele un balance del sector para el cierre de 2016.

Dejó claro que aun cuando el precio del dólar se multiplicó por tres en las últimas semanas, los precios en el mercado inmobiliario no han ido a la par, sino que paradójicamente han bajado la misma proporción en divisas e incluso en bolívares, producto de la inflación galopante.

Aseguró que actualmente al 80% de los venezolanos apenas les alcanza para comer, mientras un 10% hurga entre la basura para alimentarse, por lo que mal pueden tener aspiraciones de adquirir soluciones habitacionales.
El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela deploró la decisión de las autoridades del Servicio Autónomo de Registros y Notarías (Saren) de impedir que las negociaciones se hagan a través de las notarías públicas del país.

Indicó que desde el punto de vista de la legalidad, la medida es inconstitucional porque siendo un ente administrativo, no puede estar por encima del Código Civil, de la Ley de Notariado o del Registro Público.

Reiteró que un órgano administrativo no puede impedir que las personas negocien sus bienes raíces como lo deseen, incumpliendo el artículo 20 de la Constitución Nacional, que así lo estipula.

En lo que respecta a la practicidad, González indicó que desde hace muchos años, para ese sector ha sido preferible hacer las negociaciones a través de los registros e incluso mencionó que el 80% de las transacciones de bienes raíces se venía haciendo por esa vía.

Conozca cuáles son los pasos de la inmobiliaria Urbana Perú

Urbana Perú –explica Jaime Paredes– en un inicio se enfocó en el desarrollo de viviendas para el segmento alto, que le generaba menor riesgo e incertidumbre.
Perú  /  La promotora inmobiliaria de origen colombiano Urbana se enfoca en el desarrollo de proyectos destinados al segmento medio para recuperar el crecimiento de doble dígito experimentado años atrás.

Hace siete años podían conseguirse rentabilidades sorprendentes en el rubro inmobiliario peruano. El mismo ejecutivo Jaime Paredes, actual gerente general de la inmobiliaria de origen colombiano Urbana Perú, por aquel entonces pudo vender un inmueble que había comprado dos años antes por casi el doble de lo que le había costado. Por ello, cuando hace seis años le surgió una oferta laboral para pasar de la industria financiera al sector inmobiliario, el ejecutivo quiso aprovechar la oportunidad de ingresar al rubro, el que, por su experiencia personal, le pareció bastante atractivo e interesante.
El ejecutivo llegó a Urbana Perú en 2015 en un contexto totalmente diferente al de sus inicios en el sector inmobiliario. Y es que el sector en general y Urbana en particular desde 2014 se enfrentan al desafío de volver a impulsar sus golpeadas ventas, algo que, según los especialistas, todavía no termina de producirse.

“A partir de 2013 las empresas tuvimos un retroceso en las ventas debido a diferentes problemas coyunturales, como la incertidumbre por la subida de las tasas de la Fed o el descenso del precio de los metales. Las familias sintieron que no era un momento adecuado para comprar”, explica Rodolfo Bragagnini, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI). Por si fuera poco, ya desde finales de 2013 la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) y la banca local impusieron una mayor restricción al crédito hipotecario, lo que impactó negativamente en la industria.
Las ventas de Urbana justamente reflejan esta desaceleración sectorial. La filial de la constructora colombiana Colpatria, que llegó al Perú en 2006, pasó de crecer a doble dígito de 2008 a 2013 (sus ventas se incrementaron más del 52% de 2010 a 2009) a una caída en ventas de casi el 40% en 2014 y del 45% en 2015.

“Cuando los chilenos ya habían llegado a Colombia, Colpatria empezó a explorar otros mercados. Llegó al Perú cuando el país estaba en pleno boom y los precios en un buen punto de equilibrio, pero a finales de 2013 empezaron los problemas en el sector”, explica Yuri Vega, socio del Estudio Muñiz.

Urbana Perú –explica Jaime Paredes– en un inicio se enfocó en el desarrollo de viviendas para el segmento alto, que le generaba menor riesgo e incertidumbre, pero a medida en que se fue consolidando y creciendo empezó a diversificar su portafolio adentrándose en los segmentos medios y en el segmento de vivienda de interés social. En 2014, sin embargo, ante la caída del primero y el último de estos segmentos, la compañía optó por reconducir su estrategia y concentrarse en el segmento medio: el menos acelerado del mercado. Además, la empresa apostó por renovar su marca y reconfigurar su área comercial, imponiendo un mayor control del gasto.

“Colpatria decidió revisar la estrategia de Urbana Perú e hizo un trabajo con el Boston Consulting Group para ver cómo podía cambiar el enfoque, que se ha definido en este segmento. En 2015 empezamos una estrategia muy direccionada a este y nos hemos dedicado desde entonces a buscar tierra en ubicaciones para nuevos proyectos”, explica Jaime Paredes.

Para los especialistas, precisamente los segmentos B y C+ son actualmente los más atractivos del mercado local. De hecho, según Rodolfo Bragagnini, estos están hoy manteniendo las ventas de la industria peruana, que pasó de vender 2.000 viviendas al mes para los sectores C y D a vender 200.

“En el segmento A hay mucha oferta y eso ha hecho que este se limite, mientras que el C y D están bastante golpeados. En el B y C+, sin embargo, está habiendo una serie de cambios interesantes. Para empezar, los formatos de los departamentos se han reducido y eso ha hecho que la oferta sea atractiva para una base más amplia de clientes”, dice Yuri Vega.

En 2015 Urbana consiguió comprar cinco lotes en los distritos de San Miguel, Miraflores, Pueblo Libre y Jesús María, con los que prevé tener un stock de 648 departamentos para los próximos tres años. Este año, asimismo, ya ha lanzado tres de sus cinco proyectos: uno en San Miguel y dos en Miraflores. “Los otros dos ya los tenemos aprobados por las municipalidades y se estarán lanzando entre finales de setiembre y la quincena de octubre”, explica Jaime Paredes.

En estos nuevos proyectos la inmobiliaria, según su gerente general, ha priorizado la ubicación, para poder generarle al cliente futuro una potencial revalorización del inmueble, y ha buscado que cada uno de ellos tenga un sello propio. “A través de un comité de producto definimos el concepto de cada proyecto y le ponemos una característica especial. Por ejemplo, en cuatro de los proyectos estamos invirtiendo en murales con pintura fotocatalítica que ayuda a la purificación del aire”, explica.

Jaime Paredes insiste en que es importante que las compañías inmobiliarias vean qué busca el cliente, hoy muy enfocado en la eficiencia del diseño, pues al fin y al cabo el tamaño del departamento determina la capacidad de compra. Sus dos proyectos más recientes en Miraflores parten de los 70 m² y 90 m² para llegar hasta los 90 m² y 130 m², mientras que su proyecto en San Miguel está compuesto por departamentos de entre 40 m² y 122 m².

Autoconstrucción de proyectos. Como su empresa madre, Colpatria, Urbana Perú construye sus propios proyectos. En sus orígenes incluso la compañía construía para terceros, algo que descarta por ahora, según su gerente general. “Una de las decisiones que tomamos fue que el core iba a ser la parte inmobiliaria. La división de construcción para terceros ahora la tenemos en stand by. Sin embargo, una vez que tengamos masa crítica de proyectos que nos permitan tener un mejor poder de negociación, entraremos a ver si no reactivamos de nuevo”, dice el ejecutivo.

Yuri Vega explica que, si bien muchas inmobiliarias apostaron por construir años atrás, algunas han reconducido su estrategia ante el descenso de los márgenes de construcción. “Ha bajado el margen del promotor, pero también el del constructor, y eso hace que el producto sea menos rentable”, dice el abogado, quien asegura que construyendo sus propios proyectos Urbana puede tener un control absoluto de sus costos de construcción.

El mismo Jaime Paredes reconoce que la estructura de costos de los proyectos ha cambiado en los últimos años debido al incremento de los precios del suelo en Lima. “Antes podías concebir invertir en un terreno 15% de la estructura, pero ahora llegamos a niveles de hasta 30%, aunque el propietario del suelo no está siendo muy agresivo a la hora de negociar el precio”, dice.

Urbana espera acabar el año con dos nuevos lotes más en su banco de tierras. “Siempre orientados al segmento medio”, matiza Paredes. En su plan está entrar en otros segmentos, pero cuando las condiciones se den.

Para el ejecutivo las perspectivas de sectores como el C y D dependerán en gran medida de las decisiones que tome el nuevo gobierno. “Las mayores oportunidades en el Perú están en ambos segmentos, pero hoy no acompaña el sistema. Los programas de subsidios tienen que actualizarse”, coincide Rodolfo Bragagnini.

Urbana Perú espera acabar el año con mejores resultados respecto a 2015. Ya en agosto, según su CEO, la inmobiliaria había cumplido con más de la mitad de sus metas, gracias, entre otras cosas, a la feria inmobiliaria organizada en Lima y a su apuesta por la comercialización digital. “Conforme desarrollamos nuestra estrategia digital, el nivel de cotizaciones web de nuestros proyectos se ha incrementado mes a mes, lo cual genera mucha expectativa”, dice Paredes.

Y es que las empresas que ingresen en la digitalización de la oferta inmobiliaria, según Justo Cabrera, catedrático de ESAN, empiezan a ganar ventaja hoy respecto a sus competidores. “Ahora conviven los modelos de atención presencial y digital, pero es importante que las compañías tengan un pie en este canal para su futuro”, dice el docente.

Hoy los negocios inmobiliarios de Colpatria en Colombia, Perú y México suponen el 63% de la facturación de la constructora colombiana, que cuenta con un backlog inmobiliario de más de US$ 900 millones. Urbana Perú, por su parte, apunta a que el 8% de las ventas inmobiliarias del grupo provengan para 2021 de la operación local. El segmento medio será la clave para lograrlo.

Laura Villahermosa
 
 

Las condiciones óptimas de la vivienda en México

Fuente: www.excelsior.com.mx
México  /  Una mirada a otra parte de la realidad: La OMS indica que una vivienda adecuada es aquella que provee protección contra enfermedades transmisibles, traumatismos, intoxicaciones y enfermedades crónicas.

Para definir lo que es la vivienda digna o adecuada hay tantas opiniones como formas de vida, y aunque seguramente todos coincidiremos en que lo ideal es contar con habitaciones espaciosas, grandes jardines, áreas de servicio separadas y comodidad en cada rincón, la realidad nos dice cosas muy distintas. Pocas son las viviendas que pueden contar con estas características, y si bien esta diferencia surge a partir de la diversidad socioeconómica de nuestro país, sí existen leyes, reglamentos y tratados que señalan las condiciones mínimas favorables con que deben cumplir, respondiendo a factores como protección ante el medio ambiente, cuidados de salud y hábitos culturales de cada región y comunidad.

La Organización Mundial de la Salud indica, en sus Principios de Higiene de la Vivienda, que una vivienda adecuada es aquella que provee protección contra enfermedades transmisibles, traumatismos, intoxicaciones y enfermedades crónicas, por lo tanto debe contar con materiales no tóxicos, una correcta impermeabilización y protección del clima.

Debe contar con espacios que reduzcan al mínimo el estrés psicológico y social, debe contemplar una mejora del entorno habitacional y debe proteger especialmente a las poblaciones expuestas o en condiciones de vulnerabilidad. Así mismo, la Organización de las Naciones Unidas dicta el derecho universal a una vivienda adecuada, la cual señala, entre otras cosas, el derecho a la seguridad de la tenencia, a la disponibilidad de servicios, materiales, instalaciones e infraestructura, a la accesibilidad y a la adecuación cultural, puesto que cada comunidad cuenta con sus propios hábitos y costumbres para morar y convivir en comunidad.

De estos tratados internacionales, que buscan ante todo el bienestar de la humanidad, se desprenden las constituciones, leyes y reglamentos de edificación en los tres niveles de gobierno que en México nos rigen. De esta forma encontramos que una vivienda digna, a la cual se refiere la Ley Federal de Vivienda, indica que ésta debe contar con espacios habitables en donde se desarrollen actividades de reunión o descanso, con dimensiones mínimas de superficie, altura, ventilación e iluminación natural, un baño como mínimo, cocina, una estancia-comedor y dos recámaras, además de espacios auxiliares como zonas de trabajo, higiene y circulación.

Cada reglamento municipal determina numéricamente lo que las viviendas de su región deben contemplar: alturas mínimas respecto a la vialidad, ubicación de ventanas, integración de patios de luz, distancia entre el límite de la propiedad y el acceso a la vivienda, entre muchos otros datos. Pero ¿realmente las viviendas en nuestro país cumplen con todos esos acuerdos?, ¿podríamos considerar que efectivamente todas las viviendas en México son dignas y adecuadas? Y, sobre todo, ¿responden realmente a las necesidades de cada habitante o cada comunidad?

Ciertamente no existe uniformidad en cuanto al bienestar habitacional para todos los mexicanos, pues así como existen grandes y lujosos conjuntos habitacionales en zonas de alta plusvalía, existen también zonas irregulares que nacieron por la necesidad de grupos en condiciones de vulnerabilidad y sin acceso a prestaciones para vivienda.

También existen los grandes desarrollos urbanos cuyo diseño es la réplica de un modelo de vivienda con medidas mínimas pero a muy bajo costo constructivo, y que muchas de las veces no cumplen con los requerimientos que exige la Ley Federal de Vivienda, mucho menos la OMS o la ONU, pero que son las únicas opciones a las que tienen acceso millones de mexicanos trabajadores.

Para poder acercarnos a esta realidad debemos comenzar por cuestionarnos qué significa habitar. “Habitar, para mí, es pertenecer a un lugar en el que el espacio inmediato es capaz de responder a mis necesidades, pero también refleja quién soy y cómo participo en mi entorno. Habitar es interactuar, es sentirse parte de esos espacios y que éstos nos permitan encontrar un lugar propio, único, en armonía con todo lo que nos rodea”, comenta el arquitecto Juan Carlos Loyo, de Juan Carlos Loyo Arquitectura. Él no habla de metros cuadrados ni de condiciones materiales sino de percepción, de las sensaciones que el hábitat produce, incluyendo no sólo a la vivienda sino al entorno mismo, a la interacción que como seres vivos tenemos con él, y a la apropiación que llegamos a hacer con nuestro espacio.

Estos conceptos, percepción, sensación, interacción, se relacionan fuertemente con el bienestar y la calidad de vida, la cual es “un concepto extremadamente subjetivo y muy vinculado a la sociedad en que el individuo existe y se desarrolla”, nos comenta la arquitecta Jacqueline Zago Hurtado, directora de Arkiza Arquitectos. Para ella, “una vivienda digna debe proporcionar aislamiento frente a las condiciones climáticas (…), tener una estructura segura (…), contar con servicios básicos (acceso a agua potable, desagües, energía) y estar ubicada en entornos plenamente equipados, en barrios dotados de servicios urbanos, accesibles, con espacios intermedios de relación que permita la comunicación vecinal”.

La arquitecta Zago habla de viviendas ubicadas en “ciudades vivas”, en donde el desarrollo personal y familiar sea posible a plenitud, además de brindar seguridad jurídica al habitante. El arquitecto Loya complementa: “no se trata de metros cuadrados, la dignidad se refleja en las condiciones para el desarrollo humano y para el bienestar social”.

Cada vivienda sin embargo, y a pesar de las condiciones culturales de cada región y comunidad, exige ciertas particularidades dependiendo de sus habitantes, de sus edades, condiciones de vida y preferencias. Por lo tanto, menciona el arquitecto Loyo que deben buscarse sistemas de diseño y construcción que permitan ofrecer soluciones a estas particularidades, sistemas incluyentes y flexibles. La arquitecta Zago indica que algunas normas establecen un mínimo de 16 metros cuadrados por habitante de la vivienda, mientras que otras establecen el doble. Sin embargo, la realidad nos muestra algo totalmente distinto en algunos casos, en donde familias de más de cuatro integrantes conviven en una vivienda de apenas 34 metros cuadrados y sólo un dormitorio.

A esta problemática se integra una más: la informalidad e irregularidad de muchas zonas habitacionales que responden a condiciones de marginalidad y pobreza y que fueron edificadas muchas veces a la voz de especuladores, sin el debido estudio de la vocación y uso del suelo y sin buscar un mínimo de condiciones seguras para la construcción.

En el caso de las viviendas de interés social, cuyo desarrollo se contempla en grandes conjuntos habitacionales que abarcan enormes superficies en las periferias de las ciudades, se llegan a ofrecer terrenos de apenas 75 metros cuadrados con viviendas de 40, incluso de 34 metros cuadrados, con frentes de 5 metros por 15 de profundidad. Además de estas condiciones, por lo general los materiales son de baja calidad, existe infinidad de vicios ocultos, las zonas se encuentran muy alejadas del centro de las ciudades, de los trabajos, de las áreas comerciales, de las escuelas y de los centros de salud, convirtiéndose “en la práctica, en un lugar solo para ir a dormir, al que se sale y se llega después de largos trayectos de transportación”, comenta la arquitecta Zago.

Respecto a la relación que mantienen las prácticas constructivas y de diseño con lo que se considera vivienda digna, la arquitecta Zago puntualiza que “el modelo actual de vivienda en México parece ser anticonstitucional. La construcción (…) se ha dejado en manos de grandes empresas que en la práctica actúan como un oligopolio que ha acaparado las reservas de tierras, impuestos a los precios de la viviendas, la calidad y el tamaño de las mismas, así como el emplazamiento de los hogares para los sectores con menores recursos del país, según el consultor y ex funcionario del sector Jesús García Rojas”.

Menciona que dejar el problema de la vivienda al interés de la iniciativa privada o a la obtención de ganancias puramente económicas, produce efectos sociales adversos para la mayoría de la población, especialmente para los sectores más pobres, generando un crecimiento caótico y desordenado de las ciudades, condenando a la marginalización, a la especulación, a la irregularidad de las viviendas con nulas condiciones de salud, protección, resguardo y confort, en zonas muy apartadas, sin servicios, con mala calidad constructiva, con espacios minúsculos propiciando hacinamiento, problemas psico-emocionales, sociales, culturales, económicos y culturales.

A este respecto, el arquitecto Loyo menciona que, si bien existen estándares regulados, es necesario enfocar el trabajo de la vivienda en los ambientes diseñados, observar los detalles para encontrar soluciones espaciales que realmente respondan en tiempo, forma y costo a los retos de vivienda en nuestro país. “La vivienda no sólo se debe observar como un objeto aislado, tenemos que abrir la visión y entender los conjuntos, ver cómo la inserción de una vivienda afecta a la ciudad y cómo esta puede y debe ofrecer mejores condiciones de vida para las personas dentro y fuera de ella”.

El arquitecto Loyo finaliza con la invitación a abrir el diálogo y buscar las mejores soluciones, para que las alternativas constructivas y de desarrollo urbano sean discutidas y valoradas, trascendiendo y reconfigurando las normas y reglamentos que han llegado a ser obsoletos o que son simples réplicas de sistemas sociales distintos a la multiplicidad cultural de nuestro país, convirtiendo su aplicación en un absurdo que se manifiesta en esta realidad. Deben escucharse las necesidades de las personas, conocer las condiciones de los entornos y no limitarse a modelos replicados.

Más allá de las condiciones óptimas señaladas por las políticas públicas y las normas nacionales e internacionales, más allá incluso de quienes cuentan con la posibilidad de acercarse a profesionales para adquirir una vivienda que responda a sus muy particulares necesidades y a su entorno, es necesario revisar el concepto de vivienda digna desde todas sus aristas y contrastarlo con la realidad de la vivienda popular en México, reparando en cada aspecto, desde el económico hasta el social y el cultural, y pensar realmente en que quienes habitan esas viviendas son ciudadanos, personas que trabajan y luchan día a día por un mejor lugar para sus hijos. Es necesario, pues, revisar, proponer y reconfigurar la vivienda en México.

Joelia Dávila
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