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Venezuela - 18 de Septiembre del 2019  
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  En los últimos 10 años construcción de viviendas en el sector privado cayó 99%

Foto: Francisco Bruzco
Venezuela  /  La Cámara Inmobiliaria de Venezuela estima que el metro cuadrado en una vivienda nueva se ubique en 600 dólares en obra gris, mientras que serían 300 dólares en una vivienda usada también por metro cuadrado.

Caracas. Hace 10 años el sector privado construía anualmente 80.000 viviendas en todo el país, desde 2016 no llegan a las 1000, lo que representa una disminución de 99 %. La Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV) asegura que la situación no puede empeorar más. Su presidente, Carlos Alberto González, recuerda que hace tres años ya “tocaban piso”. Controles, falta de confianza de los inversionistas y la hiperinflación que golpea a la nación desde finales de 2017 son algunos de los problemas que enumeran.

“Esa cifra [80.000] correspondía al sector privado fundamentalmente, a partir de 2009 empezó a bajar, quizá hoy llegamos a las 500 o 1000 viviendas al año en todo el país, eso es prácticamente nada para el tamaño de Venezuela; 1000 viviendas era el número de un proyecto mediano, también había proyectos más grandes de unas 5000”, explica González.

En 2009 el Estado fijó precios de referencia para las viviendas que fueran construidas con créditos bancarios de la cartera obligatoria, quienes construyeran con esos recursos no podían vender a un precio mayor al establecido, pese a la inflación que existía entonces los precios no se modificaron y “hubo estragos”.

“Ya entre 2010 y 2011 la gente no iba a pedir los créditos y eso que no habíamos llegado a hiperinflación”, dice el presidente de la CIV. Con esos recursos se construía 70 % de las viviendas de todo el país.

La cámara estima que en el mercado una vivienda nueva por metro cuadrado se ubique en $600 en obra gris, mientras que serían $300 en una vivienda usada, también por metro cuadrado. Refieren que debido a la migración de venezolanos en los últimos años, la oferta aumentó y disminuyó la demanda, lo que hace que los precios de las viviendas usadas hayan bajado y sean más atractivos que un inmueble nuevo.

El presidente de la asociación indica que actualmente muy pocos pueden comprar un inmueble nuevo en Venezuela, motivado a que las operaciones se realizan de contado. En ese sentido, añade que solo aquellos que tienen ahorros fuera del país, y que están dispuestos a traerlos para invertir, los adquieren.

El sector construcción reporta una caída sostenida desde 2012, según cifras del Banco Central de Venezuela. En el primer trimestre de 2018 la actividad se contrajo 53,2 %, mientras que en el segundo trimestre 47,7 % y en el tercero 67,9 %.

Los proyectos habitacionales que sobreviven “son muy pequeños” advierte González, al tiempo que añade que en algunas zonas de Caracas hay planes pequeños de cuatro pisos. “En el interior es más o menos la misma situación, aunque en Táchira y Zulia está la falta de electricidad que ha golpeado aún más esa región”, dice.

Materias primas e impuestos a grandes patrimonios

La normativa de impuesto a los grandes patrimonios, creada por la Asamblea Nacional Constituyente en julio de este año, afecta al sector inmobiliario, asegura el representante gremial. Explica que algunos activos valiosos para las constructoras son los terrenos y estos estarían sujetos a pagar ese impuesto.

El mayor proveedor de materias primas relacionadas con materiales ferrosos era la Siderúrgica del Orinoco, mejor conocida como Sidor, sin embargo, esta se encuentra paralizada desde hace dos años, lo que llevó al gremio a abastecerse con una pequeña empresa ubicada en Lagunillas, estado Zulia.

“Esta se mantiene trabajando y suple todo el mercado, un mercado muy pequeño porque no hay obras, pero si se reactivara el aparato habría que importar materia prima porque la recuperación de Sidor y de otras plantas del país va a tardar”, advierte González. El 28 de junio Nicolás Maduro firmó un convenio con China por $2274 millones con el que prometió reactivar la producción de la siderúrgica.

Las cementeras que fueron expropiadas y que les vendían materiales disminuyeron su producción, cuenta el presidente de la CIV, no obstante, agrega que como el número de obras que se construyen es tan reducido por ahora eso no es un problema. “Hay materiales eléctricos que se están trayendo importados, bombas, revestimiento, vidrio para oficinas, porque la producción local ha bajado muchísimo”.
Dolarización en el gremio

La dolarización que marca el pulso de las transacciones en Venezuela “es un hecho” en el sector, asegura González. “No hay manera de hacer referencia en bolívares porque el precio que fijas hoy no es el mismo mañana, así se pague en bolívares la referencia es al precio del dólar del día. No hay manera de no hacerlo, el bolívar como instrumento de cambio perdió su valor”.

Ariadna García @ariadnalimon

Cómo es por dentro la transformación digital del mercado inmobiliario

Fuente: www.iproup.com
- Global  /  Cuáles son los modelos que estan transformando el negocio inmobiliario yqué impacto tienen en los mercados en los que operan.

El modelo tradicional de compra venta de inmuebles no ha cambiado mucho a lo largo de los años. La mayoría del proceso se da offline, lo único que cambió fue el paso del clasificado papel al clasificado por Internet. Sin embargo, a partir de que el contacto se realiza, el resto del proceso sigue siendo offline.

Esto genera un problema de usabilidad que impacta en los clasificados y surgen nuevos modelos que intentan modificar ese comportamiento offline llevándolo (dentro de lo posible) a que la mayoría del proceso se pueda realizar de forma automática.

Dos de las tareas más importantes de una inmobiliaria son conseguir propiedades para comercializar y conseguirle clientes a esas propiedades.

La mayoría de las propiedades que una inmobiliaria capta, llegan a través de recomendaciones o canales digitales. Esto queda evidenciado en el resultado de una encuesta encargada recientemente por Remax Argentina a la consultora MindShare y analizada por Reporte Inmobiliario, en la que se le preguntó a usuarios en qué canales ellos buscan una propiedad o la ponen a la venta.

Por eso, para conseguirle clientes a las propiedades que tienen en oferta, las inmobiliarias delegan ese trabajo en los portales de búsqueda o campañas de marketing online.

La única estrategia de diferenciación que una inmobiliaria tiene dentro de un portal es la pauta. Más dinero le proveen al portal, más exposición van a conseguir. Y al realizar campañas de marketing online, ya sea en redes sociales o algún otro medio, el resultado está siempre atado al presupuesto que se destine para esta campaña.

Si hoy una inmobiliaria naciera de cero, tiene que resolver cómo conseguir inmuebles para comercializar y encontrarle clientes a esos inmuebles.

Puede hacer lo mismo que hacen todos o tratar de hacer algo diferente; es ahí que nacen estos nuevos modelos.

Son empresas de tecnología que brindan servicios inmobiliarios y fondeadas con miles de millones de dólares por los principales VCs del mundo.

Algunas trabajan por tarifa plana sin importar el precio del inmueble y otras trabajan por comisión. Incluyen fotografías profesionales, tours 360, un plan de marketing donde le explican al propietario cuál será la estrategia que llevarán a cabo para comercializar su propiedad, etc.

Las consultas y las visitas pueden ser atendidas por el propietario o por la inmobiliaria. Mientras más tareas se delegan a una inmobiliaria mayor será el costo de sus servicios..

Hay varios modelos exitosos en mercados maduros como Estados Unidos, Inglaterra, España. Estos son algunos:

Compass Real Estate

Se define como una empresa de tecnología que brinda servicios inmobiliarios. De este modo al momento de buscar capital sus comparables sean otras empresas de tecnología cuya cotización supera ampliamente a la de una inmobiliaria tradicional.

Como son una marca nueva y conseguir referidos o recomendaciones lleva su tiempo, compran directamente inmobiliarias enteras junto con sus vendedores para así agrandar su red para conseguir propiedades y ventas. De este modo Compass prácticamente duplicó la cantidad de agentes que fue reclutando por las vías tradicionales.

Apunta al segmento Premium, el valor promedio de las propiedades que comercializa supera el millón de dólares.

Contenidos exclusivos: Al igual que Netflix, la sección Compass Exclusives tiene inmuebles que durante un periodo de tiempo estarán solamente disponibles en Compass.

Cobra una comisión entre el 2.5 y 3% cuando la media de USA es del 6%

Redfin Inmobiliaria Virtual

Nació antes que Compass y también se define como una empresa de tecnología que brinda servicios inmobiliarios.

El valor promedio de las propiedades que comercializa es menor al de Compass por lo que la duplica en cantidad de transacciones.

Cobra una comisión entre el 1.5 y 2% cuando la media de USA es del 6%

Al igual que Zillow, hoy Redfin no solo permite vender propiedades sino que también las compra.

Tanto Compass como Redfin ya estan en el top 5 de las inmobiliarias que más venden en Estados Unidos, destronando a otras marcas inmobiliarias con mucha más trayectoria.

La primera NRT es la dueña de marcas como Coldwell Banker, Corcoran Group, Sothebys, entre otras.

Posee casi 50.000 agentes e hizo recientemente un acuerdo con AMAZON para que les provea leads. De modo que cuando alguien busque en Amazon un realtor en la zona, esta le sugiera alguno de los 50.000 de NRT. Asi tratan de buscar fuentes alternativas de leads y empezar a despegarse de Zillow el principal portal de búsqueda de USA

Housfy España

Es una startup española que con solo 20 meses de vida ya esta en el top 5 de las inmobiliarias de España.

Factura 300.000 Euros por mes en fees y ya ha vendido más de 2000 propiedades.

Trabaja con tarifa plana (sin importar el precio del inmueble) y su estrategia de marketing es "las comisiones son del jurásico" indicando que pagar comisiones es una cosa del pasado.

Posee el 5% del market share en Barcelona y Madrid, hoy se expanden a Portugal y exploran otros mercados.

House Flipping

Tratan de adueñarse de la experiencia de comprar un inmueble.

Hacen una oferta para comprar tu propiedad en 48 horas.

Una vez adquirido el inmueble, se hacen las refacciones necesarias y se vuelca nuevamente a la venta dentro de su plataforma.

Las propiedades están disponibles para visitar cuando quieras. Sin cita.

OpenDoor

Al comprar una propiedad cuyo dueño es la plataforma, sabes que estás negociando con una sola persona y el inmueble está disponible para mudarte cuando quieras.

Zillow Offers

Hay varias empresas que optaron por este modelo, entre las principales se encuentra OpenDoor quien empezó a tener mucha notoriedad de modo que Zillow (el principal portal de búsqueda en USA) tuvo que lanzar su programa Zillow Offers y Redfin también puso un pie en este terreno con Redfin Now.

Todas estas plataformas están avanzando ciudad por ciudad comprando propiedades y ganando terreno, se puede visualizar el avance en el siguiente gráfico:

Qué hacer ante estos nuevos modelos?

Fondos Proptech

Inmobiliarias tradicionales viendo el avance de estos nuevos modelos se volcaron a invertir capital para fondear o comprar plataformas para dotar a sus agentes de herramientas tecnológicas y no tratar de reconvertir su negocio.

 
 

¿Es este el edificio más sustentable del mundo?

El New Logic III ha sido apodado "El Tubo" y es fácil adivinar por qué. Timo Reisiger / DOKVAST
- Región Europa  /  Al salir al techo por las ventanas de triple vidrio de una enorme estructura que sirve de bodega de logística en la ciudad holandesa de Tilburg, a unos 105 kilómetros al sur de Amsterdam, se encuentra uno con un mar de paneles solares: más de 13.000 para ser exactos.

Los paneles complementan un sistema integral que no solo produce suficiente energía para cubrir su propio consumo, sino que también alimenta el tendido eléctrico del país, generando energía para aproximadamente 750 hogares al año.

En cada extremo, enormes ventanas de vidrio permiten la generosa entrada de luz hacia el interior, creando un ambiente agradable de trabajo que fomenta la productividad y el bienestar.

A su vez, el edificio está sellado, lo que le permite mantener una temperatura estable y regulada por un sistema de bombas que admiten aire frío o caliente, según la necesidad.

Se trata del edificio New Logic III, desarrollado por la empresa DOKVAST para Rhenus Contract Logistics, una multimillonaria firma de servicios de logística que tiene 660 edificios y 31.000 empleados en todo el mundo.

¿Es el edificio industrial más sustentable del mundo?

Esa parece ser la conclusión de BREEAM, el método más antiguo y respetado del mundo para evaluar, calificar y certificar la sostenibilidad de planes maestros para proyectos, infraestructuras y edificios.

BREEAM ha analizado el diseño y concepto de más de 500.000 edificios en más de 70 países para calificar sus "credenciales verdes".

El método reconoce el valor de las propiedades de alto rendimiento a lo largo de todo el ciclo de vida de la estructura, desde su construcción hasta su uso y remodelación.

Siguiendo estos parámetros, el New Logic III -que ha sido apodado The Tube (El Tubo)- recibió en mayo la clasificación más alta jamás otorgada a un edificio industrial: "Excepcional", con un puntaje de 98,48%.
Las nueve categorías de sostenibilidad que evalúa BREAM:

Gestión: Trata de la adopción de prácticas relacionadas al diseño, construcción, comisión, entrega y cuidado del edificio.
Salud: Motiva mejoras en comodidad, salud y seguridad para los ocupantes y visitantes del edificio y otros en su entorno.
Energía: Fomenta el diseño y aplicación de sistemas de energía eficientes para la operación de la estructura.
Transporte: Fomenta maneras de transporte sustentables para los usuarios con un énfasis en accesibilidad y transporte público.
Agua: Atañe el ahorro de agua potable y el control de escapes durante toda la vida operacional del edificio.
Materiales: Fomenta medidas para reducir el impacto ambiental de los materiales usados en el diseño, construcción, mantenimiento y reparaciones.
Desperdicio: Tiene la meta de buscar la reducción de desperdicios durante la construcción y operación del edificio, mirando también al futuro.
Uso de suelo y ecología: Considera la protección del hábitat y la biodiversidad del sitio de construcción y su entorno.
Contaminación: Aborda el impacto de contaminación por agua, tierra, aire, luz y ruido sobre las comunidades vecinas.

¿Qué hace al New Logic III tan especial?

La principal estructura de apoyo del New Logic III consiste de un marco de acero reciclable.

Todos los materiales adicionales, desde el concreto hasta la fachada de aluminio, los vidrios de las ventanas y la madera vienen de proveedores que han sido certificados por su bajo impacto sobre el medio ambiente en sus métodos de producción y distribución.

Cemento: el material con el que se construyó la civilización moderna que ahora la está destruyendo

El uso de energía del edificio está basado en tres principios: limitación del consumo, generación de energía sustentable y, si se requiere, el uso mínimo de combustibles fósiles.

Para cumplir con esos requisitos están los más de 13.000 paneles solares en el techo.

"El Tubo" es neutral tanto en su consumo de energía como en su huella de CO2. Es más, el exceso de energía que produce alimenta aproximadamente a 750 hogares al año, según Alphons van Erven, vicepresidente de la empresa.

La enorme fuente de emisiones de CO2 que está por todas partes y que quizás no conocías

El techo también tiene instaladas dos grandes bombas que extraen el calor exterior y lo utilizan para mantener el interior del edificio caliente. Se trata de calentadores eléctricos para días excepcionalmente fríos y la compañía estima que sólo se utilizan diez días al año.

A lado y lado, en cada extremo, existen enormes ventanas de triple vidrio que no solo permiten la entrada generosa de luz hacia el interior, sino que ofrecen un mejor aislamiento acústico.

Se cree que ese ambiente no solo mejora el bienestar y la productividad de los empleados al producir un entorno agradable, sino que hace que se use un 70% menos de electricidad al no tener que iluminar las instalaciones.

Los empleados son animados a moverse en bicicleta gracias a una ciclovía instalada en las inmediaciones, varias casetas cubiertas para estacionar y asegurar las bicicletas, además de duchas, vestidores y compartimentos.

También se estimula el uso de autos eléctricos, poniendo a disposición de los trabajadores varios puntos de recarga en los estacionamientos.

Las medidas de sostenibilidad se extienden hasta los baños, que utilizan en la evacuación de inodoros el agua de lluvia que se recoge en el techo.

Van Evren afirma que está "muy convencido" de que las compañías que todavía no estén aplicando ese tipo de medidas deberían ser obligadas a hacerlo por sus respectivos gobiernos.

"Aquí en Holanda hay una discusión sobre si las empresas con una huella de carbón grande deberán pagar una penalidad por la cantidad de CO2 que expulsan al aire", declaró.

"Nosotros tenemos una ventaja porque ya no producimos contaminación de CO2, así que en el futuro la inversión se pagará por sí sola".
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Venezuela
Latin American Real Estate Summit
  • Fecha: 07/11/2019 al 07/11/2019
  • Organizado por: Congressus Center
  • Tipo: Foro
  • Lugar: WTC Valencia, Venezuela
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